Întreținerea la bloc și detaliile mai puțin știute care pot schimba sumele de plată

Penalitățile pentru întreținere nu se aplică automat și trebuie să respecte limite clare. Decizia aparține adunării generale a asociației de proprietari.

Mulți locatari cred că, dacă întârzie cu plata întreținerii, penalitățile apar direct pe lista de plată. În realitate, lucrurile stau diferit. Pentru ca aceste sume să fie calculate, este nevoie mai întâi de o decizie luată de asociația de proprietari.

Regulile contează mai ales pentru cei care au restanțe sau vor să știe de ce apar anumite sume lângă apartamentul lor. Penalitățile pot fi aplicate, dar nu oricând și nu oricum. Există termene, limite și situații în care administratorul nu poate calcula aceste sume.

Votul care poate schimba totul

Penalitățile pentru restanțele la întreținere nu sunt obligatorii pentru toate asociațiile. Legea lasă această decizie la latitudinea adunării generale, care trebuie să voteze dacă un astfel de sistem se aplică sau nu în bloc.

Asta înseamnă că o datorie la întreținere nu aduce automat penalități. Mai întâi trebuie să existe o hotărâre a proprietarilor. Fără acest vot, simpla întârziere nu e suficientă pentru ca penalitățile să apară pe listă.

"De subliniat că aplicarea penalității poate fi realizată doar după votarea unui astfel de punct în adunarea generală", a explicat Gelu Pușcaș. Administratorul nu poate decide singur introducerea lor. Decizia vine de la proprietarii cu drept de vot în asociație.

Dacă majoritatea membrilor asociației votează pentru penalități, acestea pot fi aplicate. De aici înainte, restanțele pot aduce costuri suplimentare, dar doar cu respectarea legii. Acest detaliu este adesea trecut cu vederea.

Limitele care fac diferența

Chiar dacă adunarea generală aprobă penalitățile, acestea nu pot crește la nesfârșit. Valoarea lor nu poate depăși suma datorată pentru care sunt calculate. Cu alte cuvinte, penalitățile pentru o anumită lună nu pot fi mai mari decât restanța pentru acea lună.

De exemplu, dacă un proprietar are de plătit 300 de lei pentru întreținerea unei luni, penalitățile la această datorie nu pot fi mai mari de 300 de lei. Plafonul se aplică la suma principală, nu la totalul datoriei strânse în timp. Astfel, suma finală nu poate crește necontrolat.

Mai există și o limită la procentul zilnic. Penalitatea nu poate depăși 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Această regulă este importantă pentru modul în care administratorul calculează sumele de pe listele de plată.

Pe scurt, cele mai importante limite sunt următoarele:

• penalitățile trebuie aprobate de adunarea generală;


• procentul maxim este de 0,2% pe zi de întârziere;


• suma penalităților nu poate depăși debitul pentru care se calculează;


• penalitățile nu se aplică imediat după afișarea listei de plată.

Aceste reguli nu anulează obligația de plată, dar împiedică să fie puse sume fără o bază clară. Pentru proprietari, e bine să știe că orice penalitate trebuie să poată fi explicată simplu și calculată corect.

Când începe totul să conteze

Penalitățile nu se aplică imediat după afișarea listei de plată și nici imediat după expirarea termenului obișnuit de plată. Ele se calculează după trecerea unui termen de 30 de zile de la scadența listei. Abia după această perioadă pot apărea sumele suplimentare.

Un exemplu clar: dacă în bloc termenul de plată este de 20 de zile de la afișarea listei, la acest interval se mai adaugă 30 de zile. În total, proprietarul are 50 de zile de la afișarea listei pentru a plăti întreținerea fără penalități.

Regula care oprește dublarea penalităților

O altă neclaritate apare când se discută despre penalitățile deja calculate. Administratorul nu poate adăuga aceste penalități la datoria principală și apoi să calculeze alte penalități la suma rezultată. Această metodă nu este permisă.

"Penalitatea nu trebuie transformată într-o penalitate aplicată altei penalități", a explicat Gelu Pușcaș. Regula este importantă, pentru că oprește creșterea artificială a datoriei. Penalitățile rămân legate de suma principală, adică de întreținerea neachitată.

Cu alte cuvinte, dacă un proprietar are o datorie la întreținere și penalități calculate pentru ea, administratorul nu poate transforma penalitățile într-o nouă datorie de bază. Sumele deja calculate ca penalități nu pot produce alte penalități. Calculul trebuie să fie separat și ușor de verificat.

Această regulă este esențială pentru proprietarii cu restanțe mai vechi. Fără ea, suma totală ar putea deveni greu de urmărit. De aceea, modul de calcul trebuie să fie clar pentru oricine primește lista de plată.

Un detaliu care poate schimba totul după trei ani

Penalitățile sunt considerate accesorii ale datoriei principale. Datoria principală este cota de întreținere neplătită la timp. Din acest motiv, și penalitățile intră sub regula prescripției de trei ani.

Dacă asociația nu cere debitul și penalitățile în termen de trei ani, proprietarul poate solicita constatarea prescripției. Asta nu înseamnă că datoria dispare automat, fără nicio acțiune. Înseamnă că proprietarul poate invoca această regulă, dacă sunt îndeplinite condițiile.

Regula prescripției contează mai ales când apar datorii vechi pe listele de plată. Proprietarii trebuie să verifice perioada pentru care sunt cerute sumele. La fel de important este ca asociația să urmărească la timp recuperarea restanțelor.

Ce nu trebuie să scape proprietarilor

Pentru un proprietar care întârzie cu plata întreținerii, primul pas este să verifice dacă asociația a votat aplicarea penalităților. Apoi trebuie să vadă dacă termenul de 30 de zile de la scadență a fost respectat. La fel de important este ca procentul folosit să nu depășească 0,2% pe zi.

Este bine de verificat și dacă penalitățile au fost calculate doar la suma principală, nu și la alte penalități deja acumulate. Dacă apar neclarități, proprietarul poate cere explicații despre modul de calcul. Listele de plată trebuie să fie clare, nu un șir de sume fără explicații.

Plata la timp rămâne cea mai simplă soluție, mai ales într-un bloc unde cheltuielile comune depind de fiecare apartament. Totuși, când apar restanțe, proprietarii trebuie să știe că penalitățile nu se aplică automat, nu pot depăși anumite limite și nu pot fi calculate la nesfârșit.