Cum îți „fură” dezvoltatorii imobiliari metri pătrați din casă

 Un articol din HotNews.ro citit recent, care explică similarități între povestea distopică „Squid Game” și viața tinerilor din Coreea de Sud ce trăiesc în apartamente de 14 metri pătrați, m-a făcut să mă întreb dacă nu cumva aceasta va fi și soarta tinerilor români, peste 10-20 de ani, în condițiile în care standardul de confort mediu al noilor locuințe continuă să scadă.

În ciuda pandemiei, 2021 a adus și o supraîncălzire a pieței imobiliare. Cum cererea este acum mare și prețurile sunt pe măsură. Întrebarea ar fi: ce cumpărăm totuși de banii pe care-i dăm dezvoltatorilor imobiliari? HotNews.ro împreună cu arhitectul Radu Negoiță lansează "Zona de confort", o serie educativă prin care încercăm să-i ajutăm pe români să înțeleagă la ce anume să fie atenți atunci când fac o achiziție imobiliară.

În episodul precedent al seriei „Zona de confort” am arătat că diferențele în materie de confort s-au adâncit în România după 1989. Dacă planurile apartamentelor sociale din orașele mici de acum 40 de ani erau similare cu cele din orașele mari ale țării din punct de vedere al conformației planului și al suprafețelor utile, astăzi confortul minimal a suferit modificări care îl plasează statistic sub cel oferit de statul comunist la locuințele noi din 1980.

Nu mă refer doar la faptul că apartamentele considerate ieftine de după anii 2000 nu mai respectă punctual condițiile minime cerute de cadrul legal în vigoare la momentul autorizării construcției (multe nu au livingul de minimum 18 mp sau bucătării cu fereastră proprie, de exemplu).

Diferențele se simt global la media suprafețelor în minus: în ultimii zece ani, suprafața utilă medie a locuințelor a pierdut aproape 15 mp în condițiile în care Legea Locuinței nu a suferit modificări care să justifice scăderea (dacă suprafața medie a unei locuințe era de 76 mp în 2011, în 2021 s-a ajuns la 61,5 mp (sursa Tempo a INS via Ziarul Financiar). 
Mai mult, imaginația arhitecților cu potențial – al căror bagaj creativ este antrenat zi de zi timp de șase ani în Facultatea de Arhitectură- este ținută ostatică de temerea dezvoltatorilor de a risca (multe dintre blocurile noi au volumetrii anoste și nu ies din logica “paralelipipedului profitabil” – cutia de chibrituri) și de ineficiența mecanismelor de control ale statului (vedem zilnic pe stradă dovezi fizice ale ineficienței Inspectoratului de Stat în Construcții care, în mod surprinzător, încă există).

Limita de jos a fost ruptă, iar hernia rezidențială cauzată de incapacitatea autorităților de a rezista la presiunea dezvoltatorilor continuă să împingă condițiile de confort pentru locuințele mărginașe înapoi spre nivelul secolului XIX – cu ale sale locuințe vagon și cotloane insalubre. Totul acoperit de fanfara optimistă și concertată a harnicelor orchestre de marketing.

Deși breasla arhitecților ar avea multe de oferit orașelor prezentului, aceasta este ținută prizonieră de cenzori cazoni și de mecanismele economice ale unui stat relativ sărac (arhitecții buni pot fi convinși adesea să-și vândă probitatea profesională de dezvoltatori cu dare de mână în condiții de penurie de comenzi).

Totuși, acest articol își propune să fie doar parțial o lamentare vis-a vis de condiția profesiei de arhitect sau de creșterea alarmantă a disconfortului la apartamentele ieftine – doresc să discutăm despre un exemplu de tip “așa da” din perioada comunistă.

Este vorba de un bloc pentru locatarii care știau (și-și permiteau) să aprecieze traiul bun.



Subiectul este un apartament de trei camere din Ploieștiul anului 1980 care oferă locatarilor condiții de lux din punctul de vedere al flexibilității funcționale.

Acesta este secretul arhitecților interbelici pe care profesorii ni-l destăinuiesc în anii de facultate: noblețea unei locuințe este dată mai degrabă de versatilitatea conformației sale (cât de multe îți permite să faci acasă) decât de finisaje (care se pot schimba) - la fel cum o gazelă este grațioasă datorită proporțiilor corpului său și eleganței cu care se mișcă chiar și în momentele în care blana sa este murdară de noroi (acest detaliu nu face să pălească noblețea unui astfel de animal), în timp ce un mistreț va fi considerat la fel de puțin atrăgător indiferent dacă îl vedem tăvălit prin praf sau împodobit, din rât și până în vârful cozii, cu cristale Swarovski.

Puternic, da, dar atrăgător nu.

În ce constă versatilitatea funcțională a locuinței din axonometria de mai jos?



Apartamentul de față nu este doar decomandat, este supra-decomandat, dacă doriți – pentru că circulația principală a locuinței nu permite doar accesarea tuturor spațiilor fără traversarea celorlalte.

Conformația sa oferă chiar mai mult: permite trecerea directă dintre living (camera cu pian) și dormitorul oaspeților și dintre living și bucătărie fără dezavantajul comandării (locuințe-vagon) sau al semi-decomandării.

Aici este marele câștig al arhitecturii funcționaliste corecte: traseele implică mai puține ocolișuri, iar accesibilitatea este crescută fără pierderi colaterale.

Ați observat că bucătăria poate fi închisă sau deschisă către living, iar livingul și dormitorul oaspetelui pot face corp comun în momentele când nu rămân membrii familiei sau prietenii peste noapte.

Acest lucru este posibil grație conformației corecte și înlocuirii pereților de compartimentare cu sisteme de uși care se strâng în acordeon. 
Colaborarea dintre arhitect și structurist a fost una de succes aici, deoarece fără aportul celui din urmă nu s-ar fi putut obține un spațiu continuu: dacă existau diafragme structurale din b.a. orientate transversal spațiul ar fi fost deschis, dar fragmentat – camera obținută prin deschiderea panourilor acordeon ar fi arătat ca un vagon cu cușete.

Nu este cazul: când ușile sunt închise avem bucătărie, salon și camera oaspeților separate, iar când sunt deschise poate dispărea fie separarea dintre bucătărie și living, fie cea dintre living și camera oaspeților, fie toate.

Încă ceva: insist asupra conformației planului – aceasta este bună pentru că potențialul descris deasupra nu vine cu ruperea legăturilor dintre spațiile care trebuie să rămână în stare de interdependență, dimpotrivă – acestora li se adaugă traseele potențiale noi (cele sus-amintite):

1. Bucătăria stă aproape de intrare, iar zona de noapte este în jumătatea îndepărtată a holului.

2. Ambele dormitoare sunt la fel de apropiate de baia comună chiar dacă unul dintre ele trebuie să poată funcționa și ca prelungire a livingului.

3. Livingul este între bucătărie și dormitorul oaspeților (care poate funcționa ca birou) și se poate deschide, pe cale de consecință, către acel spațiu dintre cele două care este potrivit ocaziei: de Sărbători se poate strânge peretele dintre living și bucătărie, iar când se dă o petrecere la domiciliu se va strânge cel dintre living și cameră.

Un locatar contemporan cu noi ar putea alege să mute masa în spațiul din mijloc pentru a prelungi blatul bucătăriei până la perete.

Cumpărătorii de apartamente trebuie să înțeleagă că, uneori, merită să aștepți până găsești ceva care răspunde exigențelor tale (care sunt acestea pentru tine?) decât să te grăbești să „înghiți” pe nemestecate povestea tăvălită prin caramel pe care ți-o livrează orchestra de marketing a dezvoltatorului.

Se găsesc apartamente bune în zona prețurilor medii (care fluctuează de la oraș la oraș) așa cum încă există locuințe decente în zona prețurilor mici – chiar dacă sunt foarte rare și potențialul de surprize neplăcute este mare.

Merită pornit de la întrebarea “ce poate face, de fapt, acest apartament pentru mine, dacă tot îl plătesc?” – deoarece mesajele de tip “luxul este ce zice dezvoltatorul X sau Y” sau “deși suprafețele scad, „smart luxury” este noul trend (adică finisaje mai lucioase în spații mai puțin ofertante decât cele din blocurile din comunism).

Îmi doresc ca, prin discutarea a ceea ce este cu adevărat confortul locativ, să putem inversa împreună trendul descendent pe care ne-a înscris lipsa de viziune a celor care ne-au condus din 1990 și până acum.

Din rezultatele pe care ni le-au livrat putem trage concluzia că fost a neglijată crearea de politici în detrimentul activității politice. A lipsit, în mare măsură, intenția chibzuită orientată către binele comun al societății noastre (probabil că știați că teritoriul național rămâne, deocamdată, doar parțial cadastrat).

Și care este legătura cu filmul „Squid Game” de pe Netflix?

Înainte de a încheia doresc să aduc un exemplu pentru a susține argumentul neimplicării statului în conceperea de măsuri benefice pentru societate: înainte de 1989 accesul populației la jocurile de noroc fusese limitat în România – după ce statul a acceptat funcționarea saloanelor de jocuri efectele nu au întârziat să apară: în 2016 aproape 100 mii de tineri ajunseseră, conform statisticilor, dependenți de acestea* pentru că operatorii comerciali, în mod previzibil, au investit fonduri în activitatea de marketing care le crește profitul.

Se poate observa o evoluție similară și în zona rezidențială: statul cedează și aici presiunii agenților economici pentru avantajul colectării de taxe de la companiile care vând blocuri. Suntem absolut siguri că neglijarea capitalului uman al societății noastre este răspunsul?

Între data publicării articolului trecut – cel despre avantajele funcționale ale apartamentelor din România comunistă și momentul scrierii articolului de față am aflat ceva care m-a pus pe gânduri dintr-un articol publicat recent pe Hotnews: se pare că există similarități între povestea distopică din serialul Netflix “Squid Game” și realitatea vieții de zi cu zi a tinerilor din Coreea de Sud.

Sărăcia și precaritatea condițiilor de trai și șansele reduse de a deține o locuință în proprietate par a fi norma pentru mulți tineri din statul asiatic.

Statisticile citate de colegii de la Hotnews estimează că „în jur de 20% din persoanele singure din Seul locuiesc în spații cu o suprafață mai mică de 14 metri pătrați”, iar prețul mediu al unei locuințe a crescut cu 22% în 2020 în capitala Coreei.

Întrebarea rămâne: dacă politica de stat permite îndatorarea cetățenilor pentru avantajul colectării impozitelor, cine ne poate garanta că, peste 20 de ani, standardul de confort mediu nu va coborî și mai mult, iar tinerii români vor avea problemele cu care se luptă azi mulți dintre tinerii coreeni?

* Pus în fața unei decizii similare privind legalizarea jocurilor de noroc, Lee Kuan Yew, fondator și prim ministru al statului Singapore, a decis să interzică funcționarea cazinourilor pe teritoriul național în urmă cu câteva decenii.

Din 2010 există două cazinouri funcționale unde accesul este gratuit pentru turiști, iar localnicilor li se percepe o taxă de 100$ pe zi.

De la obținerea independenței din 1965 și până azi, statul Singapore a ajuns să dețină prima poziție în lume din punct de vedere al competitivității economice până în 2021 și este situat pe locul 11 în lume în topul Human Develpoment Index (o poziție pe care o împarte cu Finlanda).

La începutul secolului XX Singapore însemna o insulă cu câteva sate înconjurate de junglă populate, în mare măsură, de imigranți indieni și chinezi.