Previziunile analistilor: Preturile apartamentelor s-ar putea scumpi cu pana la 25% anul acesta

Scumpirea materialelor de constructii va duce inevitabil si la majorarea preturilor apartamentelor puse in vanzare, iar analistii economici prevad cresteri care variaza intre 12 si 25 de procente pentru anul acesta. Cu toate acestea, totul depinde si de puterea noastra de cumparare, pentru ca niste locuinte mai scumpe nu vor putea fi achizitionate la preturi speculative.

"Ponderea valorica a materialelor in lucrarile de constructii este puternic variabila, dar in general, in constructiile civile, vorbim de o cota sensibil mai mica de jumatate din pretul final. Este probabil ca, in actualul context de piata, dezvoltatorii sa absoarba o parte din scumpirea materiilor prime in marjele lor de profit, insa nu este clar in ce masura. O ipoteza de lucru ar putea fi: cel mai probabil, nu mai mult de o treime", arata Claudiu Cazacu, Consulting Strategist.

Pentru sectorul constructiilor, se poate vorbi de o atmosfera generala de scumpire a "intrarilor", materialele utilizate in constructie. Multe dintre acestea sunt tranzactionate direct, pe burse lichide de tip futures (la termen), printre acestea: otel, cupru, aluminiu, cherestea. Altele, precum masele plastice, caramizile, sticla, resimt indirect variatii ale pretului energiei, altor materii prime si al petrolului.

In SUA, raportul "beige book" din 2 iunie al Rezervei Federale mentioneaza direct cresterea rapida a pretului materialelor de constructii. In Marea Britanie, indicele PMI al preturilor in sector a ajuns la 90, fata de un nivel neutru de 50, aici, adaugandu-se si efectul Brexit, cu intarzieri suplimentare ale livrarilor de materiale. Tot in Regatul Unit, comenzile noi in constructii se afla la cel mai inalt nivel din ultimii 24 de ani.

Scumpirile au venit si peste Romania

Scumpirile se resimt si in Romania. Materiale folosite pentru izolare, precum polistirenul sau vata minerala, au cunoscut o dublare anul acesta. Cum multe dintre materiale au preturi legate de cotatiile globale, efectele aprecierilor se resimt, in cele din urma, si pe piata locala.

"Pentru metale industriale precum cuprul sau aluminiul, scumpirile pe pietele internationale sunt de aproximativ 80%, respectiv 56% in ultimul an (pana pe 7 iunie), si e de retinut ca valorile ar fi fost si mai mari, daca preturile nu s-ar fi corectat fata de nivelurile maxime. Otelul a fost in centrul unor cresteri istorice in China, in special pentru bobinele laminate la cald (hot rolled coil, HRC), ale caror preturi sunt mai mult decat duble fata de minimele din mai anul trecut", a declarat Cazacu.

Barele de otel armat, tot pe bursa din Shanghai, sunt acum cu aproximativ 50% peste nivelul de anul trecut, dupa corectii de peste 20% din varful atins in mai.

"Vedeta" scumpirilor ar fi cheresteaua, la niveluri aproape triple intr-un an, pe bursa futures din SUA.

"Pe piata interna indicatorii de pret oficiali pot oferi ocazional o imagine imprecisa, potrivit unor voci din industrie. Ar fi de asteptat. In estimarea noastra, o crestere medie a costului materialelor in cazul constructiilor rezidentiale noi ar fi de cel putin 35-40% in raport cu anul trecut. Acesta nu este cel mai pesimist scenariu imaginabil (din perspectiva cumparatorilor) si ia in calcul o temperare a scumpirilor in lunile urmatoare, pe seama echilibrarii partiale a raportului cerere/oferta, a diminuarii unor frane logistice si a unor masuri de relaxare a unor restrictii specifice in China", mai spune analistul financiar.

Scumpiri cu 12-13 procente mai mari fata de anul trecut

Potrivit lui Cazacu, merita observat, totusi, ca o scumpire a materiilor prime nu se traduce 1 la 1 in procentajul scumpirii produsului final, fie el un apartament, o casa sau o constructie cu scop comercial.

"Ponderea valorica a materialelor in lucrarile de constructii este puternic variabila, dar in general, in constructiile civile, vorbim de o cota sensibil mai mica de jumatate din pretul final. Astfel, in estimare generala, si fara a lua in calcul alte aspecte (pastrand celelalte variabile precum forta de munca, utilitatile sau impozitele neschimbate) am putea vorbi de un impuls de crestere a preturilor pe segmentul rezidential de aproximativ 12-13% in raport cu media anului trecut", a declarat analistul financiar.

Efectul final in preturi va depinde de multi alti factori printre care: cererea solvabila, costul cu forta de munca, increderea consumatorilor, conditiile generale de piata, dinamica ratelor de dobanda.

"Astfel, e de vazut in ce masura piata imobiliara va gasi echilibrul intre un cost mai mare de constructie (care ar putea deveni, in unele cazuri, un argument pentru ancorarea unor preturi ridicate din partea vanzatorilor) si disponibilitatea cumparatorilor de a il accepta. E probabil ca, in actualul context de piata, dezvoltatorii vor absorbi o parte din scumpirea materiilor prime in marjele de profit, insa nu este clar in ce masura. O ipoteza de lucru ar putea fi: cel mai probabil, nu mai mult de o treime", a mai spus acesta.

Scumpiri peste scumpiri

Pe de alta parte, analistul economic Adrian Negrescu, spune ca majorarea preturilor materialelor de constructii genereaza, deja, scumpiri ale locuintelor, mai ales in zonele in care cererea depaseste oferta, precum sunt Capitala, Clujul sau zona litoralului.

"Constructorii au anuntat deja ca scumpirea cimentului, prefabricatelor, a fierului beton etc. va influenta in mod semnificativ preturile din 2022, atunci cand vom vedea un numar record de locuinte finalizate. Asta pentru majoritatea dezvoltatorilor va transfera in costul final toate scumpirile inregistrate in acest an, un an in care inflatia creste de la o zi la alta. Cat va costa un apartament obisnuit, cu 2 camere? Va depinde tot mai mult de locul in care se afla si de modul in care va evolua creditarea", ne-a declarat Negrescu.

Acesta inainteaza o estimare de scumpiri ceva mai sumbra decat a lui Cazacu.

"In Bucuresti nu este exclus sa vedem scumpiri de pana la 25%, in ton cu cresterea economica si cresterea costurilor de constructie, in timp ce in orasele mici vom vedea cresteri de preturi ceva mai temperate, in ton cu dinamica redusa a cererii. Un lucru este insa sigur. Urmeaza o scumpire a creditelor, BNR fiind aproape obligata sa creasca dobanda cheie in tentativa de a stavili inflatia. Altfel spus, daca vreti sa va cumparati o locuinta, faceti-o acum, pentru ca in 2022, preturile vor fi mai mari iar conditiile de creditare mai aspre", a mai afirmat el.

Analistul va sfatuieste sa nu uitati insa sa luati in calcul veniturile si sa evaluati corect daca pretul cerut pentru locuinta respectiva este unul corect, avand in vedere locatia, prezenta sau absenta mijloacelor de transport in comun, calitatea constructiei etc.

"Ganditi-va, de exemplu daca in cazul revanzarii, veti primi macar banii investiti. Si mai e un lucru important. Luati in calcul spatiul de care aveti nevoie ca sa nu va treziti, peste o vreme, ca apartamentul cu 2 camere e prea mic si ca puteati cumpara unul cu 3-4 camere cu o diferenta de pret suportabila", a conchis Negrescu.