De ce acte ai nevoie pentru a îți recompartimenta apartamentul?

 Probabil cu toții visăm să locuim într-un apartament pe care să-l putem personaliza după propriile gusturi. Recompartimentarea unei locuințe reprezintă o modalitate excelentă de a optimiza spațiul pe care îl avem la dispoziție, de a crea noi zone funcționale ale casei și de a ne îmbunătăți considerabil confortul. Însă, această decizie implică mai mult decât simpla alegere a unui nou design interior. Înainte de a te apuca propriu-zis de proiectul de renovare, este esențial să înțelegi complexitatea procesului și să te informezi cu privire la aspectele legale și birocratice implicate în cazul unei recompartimentări.

Recompartimentarea unui apartament nu este doar o simplă schimbare de decor, ci o modificare structurală a imobilului, care necesită autorizații și avize de la diverse instituții. Fie că vrei să dărâmi un perete pentru a crea un spațiu mai deschis, să muți bucătăria într-o altă parte a casei sau să extinzi baia, este obligatoriu să respecți legislația în vigoare. Nerespectarea acestor norme poate duce la sancțiuni și chiar la demolarea lucrărilor efectuate.

În rândurile de mai jos ți-am pregătit toate informațiile de care ai nevoie pentru a avea o imagine de ansamblu asupra procesului de recompartimentare legal, explicând în detaliu fiecare etapă. Vei afla ce acte sunt necesare, care sunt autoritățile competente și ce aspecte trebuie să ai în vedere pentru a evita surprize neplăcute.

 

Obținerea unei autorizații de construire

 

 

Ce este o autorizație de construire? 

O autorizație de construire este un document emis de autoritățile locale, care permite unei persoane sau unei entități să înceapă lucrările de construcție sau de modificare a unei clădiri. Aceasta asigură că proiectul respectă planurile de urbanism și reglementările legale locale. Obținerea unei astfel de autorizații este esențială pentru a garanta că lucrările sunt conforme cu normele de siguranță și standardele de calitate și îți recomandăm ferm să nu sari peste acest pas.

 

De ce ai nevoie de autorizație de construire pentru a-ți recompartimenta apartamentul?

 

Multe apartamente de vânzare în București ar merita o recompartimentare, însă este esențială obținerea unei autorizații de construcție pentru asta, iar motivele sunt cât se poate de clare. Atunci când sunt realizate modificări structurale ale unui imobil, fie că vorbim despre dărâmarea unui perete sau de mutarea unei instalații, stabilitatea clădirii, respectiv a blocului, ar putea fi afectată. Prin obținerea unei autorizații de construire, se verifică tocmai dacă aceste modificări nu vor compromite siguranța locuinței și a celor care o ocupă. Un proiect de recompartimentare realizat fără avizul unui specialist poate duce la fisuri în pereți, infiltrații sau chiar la prăbușirea unor elemente structurale, așadar o autorizație de construire te-ar asigura că nu îți pui siguranța ta și a celorlalte persoane care locuiesc în clădire în pericol. În același timp, clădirile fac parte, de cele mai multe ori, dintr-un ansamblu urban. Prin autorizația de construcție, specialiștii în domeniu se asigură că lucrările tale nu afectează aspectul general al zonei, nu blochează accesul la lumină și aer al vecinilor și nu încalcă alte reglementări urbanistice. În cazul clădirilor cu valoare istorică sau arhitecturală, autorizația de construire este și mai rigurosă. Modificările trebuie să fie realizate în așa fel încât să se păstreze caracteristicile originale ale clădirii și să nu se deterioreze elementele de patrimoniu.

Un proiect de recompartimentare realizat fără autorizație îți va putea genera conflicte cu vecinii sau cu asociația de proprietari. Aceștia pot contesta în orice moment legalitatea lucrărilor și pot solicita oprirea lor sau chiar demolarea acestora, lucru pe care, cu siguranță, nu ți-l dorești. De asemenea, în cazul vânzării apartamentului, un cumpărător informat poate refuza să achiziționeze o locuință cu modificări structurale neautorizate, așa că obținerea unei autorizații de construire este esențială. 

 

Ce acte sunt necesare pentru obținerea autorizației de construire?

 

Obținerea unei autorizații de construire este un proces care necesită o documentație destul de amplă și detaliată, așa că înarmează-te cu răbdare.În general, pentru a obține o autorizație de construire, trebuie să pregătești următoarele documente:

1. Cerere tip

Acest tip de document se obține de la primăria (de sector, dacă locuiești în București) în care se află imobilul și trebuie completată cu toate informațiile solicitate. Cererea trebuie să conțină datele de identificare ale solicitantului, adică pe ale tale, descrierea lucrărilor propuse și o semnătură olografă.

2. Acte de proprietate

Este obligatoriu să prezinți copii ale actelor de proprietate ale apartamentului, care să ateste că ești proprietarul legal al imobilului.

3. Documentație cadastrală

Sunt necesare planuri cadastrale actualizate ale apartamentului și ale imobilului, care să evidențieze amplasamentul și dimensiunile acestora cu exactitate. Aceste planuri sunt importante pentru a verifica dacă lucrările pe care dorești să le execuți respectă reglementările urbanistice. 

4. Proiect tehnic

Acest document este elaborat de un proiectant autorizat și conține toate detaliile despre lucrările pe care dorești să le execuți. Proiectul tehnic trebuie să includă planuri detaliate ale situației existente și a celei viitoare, calcule de rezistență pentru structurile modificate, detalii privind instalațiile (electrice, sanitare, încălzire) și specificații tehnice ale materialelor.

5. Certificat de urbanism

Acest document este eliberat de primărie și atestă că terenul pe care se află imobilul este edificabil și că lucrările pe care dorești să le execuți sunt conforme cu planul urbanistic general al zonei. Certificatul de urbanism indică, de asemenea, toate avizele și acordurile pe care trebuie să le obții.

6. Avize și acorduri

În funcție de specificul lucrărilor, pot fi necesare diverse avize și acorduri de la diferite instituții. Cele mai frecvente sunt avizul Asociației de Proprietari (în cazul blocurilor), avizele de la furnizorii de utilități (electricitate, gaze, apă), avizul de la Inspectoratul pentru Situații de Urgență (în cazul unor lucrări care pot afecta siguranța la incendiu) și avizul de la Administrația Fondului pentru Mediu (în cazul lucrărilor care afectează mediul înconjurător). 

7. Împuternicire

Dacă nu ai timp să te ocupi de toată această parte birocratică și vrei să trimiți pe cineva care să se ocupe de dosarul tău, este necesară o împuternicire notarială care să ateste că persoana respectivă are dreptul să-ți reprezinte interesele.

 

Cât durează obținerea autorizației de construire?

 

Durata obținerii autorizației de construire este un aspect crucial pentru orice proiect de construcție sau renovare. Timpul necesar pentru obținerea acestui document poate varia considerabil în funcție de o serie de factori, precum complexitatea lucrărilor, specificul zonei sau eficiența efectivă a autorităților.

Proiectele mai complexe, care implică modificări structurale sau extinderi semnificative ale imobilului, necesită o documentație mai detaliată și un timp de analiză mai îndelungat din partea autorităților. Reglementările urbanistice pot varia de la o zonă la alta, iar unele zone pot avea cerințe suplimentare care pot prelungi procesul de obținere a autorizației. Iar timpul de răspuns al autorităților competente poate influența semnificativ durata întregului proces. În general, termenul legal pentru emiterea autorizației de construire este de 30 de zile de la data depunerii documentației complete. Cu toate acestea, acest termen poate fi depășit, în cazul în care sunt necesare clarificări suplimentare sau dacă proiectul ridică probleme complexe.

 

Ce se întâmplă dacă nu obții autorizația de construire și începi recompartimentarea apartamentului?

 

Executarea unor lucrări de renovare fără a deține o autorizație de construire este ilegală și poate avea consecințe grave. Riști amenzi substanțiale, oprirea lucrărilor sau chiar demolarea lucrărilor efectuate deja.

Autoritățile competente pot aplica amenzi considerabile pentru nerespectarea legislației în domeniul construcțiilor. Cuantumul amenzii poate varia în funcție de gravitatea încălcării și de valoarea lucrărilor executate. Pentru recompartimentarea unui apartament fără a obține autorizația de construcție necesară, se pot aplica amenzile prevăzute de Legea nr. 50/1991. Acestea variază între 1.000 și 100.000 de lei, în funcție de gravitatea și impactul modificărilor făcute. În cazul în care se constată că lucrările se execută fără autorizație, acestea pot fi oprite imediat printr-un proces verbal de constatare. Reluarea lucrărilor poate fi permisă doar după obținerea autorizației de construire și după remedierea eventualelor neconformități. În cazuri extreme, atunci când lucrările executate fără autorizație aduc atingere siguranței în construcții sau încalcă în mod grav reglementările urbanistice, autoritățile pot dispune demolarea acestora. Costurile demolării vor fi suportate tot de către tine, fiind proprietarul imobilului.

Pentru a te asigura că ai cele mai recente informații și că respecți toate cerințele legale, îți recomandăm ca, înainte de a te apuca de recompartimentarea apartamentului, să consulti site-ul primăriei de care aparține imobilul pe care vrei să-l renovezi. Fiecare primărie are o secțiune dedicată autorizațiilor de construire, unde poți găsi informații actualizate despre actele necesare, formularele tip și procedurile de urmat.

Totodată, ține cont de faptul că un arhitect sau un inginer constructor îți poate oferi o consultanță personalizată și te poate ajuta să treci mai ușor prin etapa obținerii autorizațiilor. De asemenea, un avocat specializat în dreptul construcțiilor te poate ajuta să înțelegi implicațiile legale ale recompartimentării unui apartament și să te reprezinte în relația cu autoritățile.

Ține cont de informațiile și sfaturile pe care ți le-am oferit mai sus atunci când vrei să-ți renovezi apartamentul printr-o recompartimentare a acestuia.